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經營性收支不透明易成糊涂賬 小區公共收益都去哪了?

時間:2022/11/3 9:46:49

  本報記者 文麗娟

  小區公共收益多少,具體花在哪兒了——這兩個問題對于北京市朝陽區某小區居民李先生來說,完全一頭霧水,因為“物業沒公示,問了也不告知”。

  自2018年在該小區安家后,李先生年年按時交物業費,但對于物業公司的服務質量,他一直很不滿意,尤其是對方多年來從未向業主公示過小區公共收益,即使他和鄰居們多次在業主群里@物業,甚至上門要求其將收支明細公開,但始終未得到明確回應。

  根據民法典第二百八十二條規定,建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共同部分產生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業主共有。

  實際工作中,很多小區將公共設施委托給物業公司來經營管理,業主并不參與其中。時間一長,這些公共收益容易被物業公司支配使用,一些業主忽視甚至“放棄”了這部分權利!斗ㄖ稳請蟆酚浾呓兆咴L北京市多個小區發現,不少小區公共收益賬目鮮見公布,多數業主對該收益也知之甚少。

  多名受訪專家指出,管好小區公共收益這筆賬,既關系居民的生活質量,也體現社會基層治理的能力。在相關法律法規明確公共收益歸屬的前提下,應當強化小區物業信息公開透明力度,保障業主知情權,同時完善監督管理機制,增強業主的法律意識,以法治解開公共收益之“謎”。

  公共收益來源廣泛

  多數業主不甚了解

  記者隨機采訪了北京、天津、湖南、廣東等地20多位業主后發現,多數業主對于小區設施哪些屬于業主共有財產、哪些收益應歸業主所有并不了解。

  “每天都會看到小區地下車庫入口、電梯間的廣告,但因為平時工作比較忙,根本沒想廣告收益的事情,以為它們都是歸物業所有!奔易V東省汕頭市某小區的張先生告訴記者,商品房小區多多少少都有些收益,但具體包括哪些內容,自己講不清楚。

  事實上,近年來,小區經營性收入來源日趨多樣。

  據物業人員李輝(化名)介紹,小區公共區域的廣告收益,如戶外廣告、電梯廣告、外墻墻體廣告等;停車泊位收入;經營性用房收入;占用公共區域經營的快遞柜、販賣機等收入;電瓶車充電樁收入;公共部位征收補償款;利用公共配套如活動場地、會所、游泳池經營收入;部分通信運營管理費;物業管理用房的收益;因損壞小區公共設施進行的賠償……這些都是小區公共收益來源。

  他以其所供職的浙江省杭州市某小區為例,向記者詳細算了一筆賬:該小區位于地鐵口,交付近8年,共8幢住宅、2幢商住,一年經營性收入約60萬元。

  “電梯廣告、停車泊位收入是大頭!崩钶x說,部分電梯安裝了25寸的液晶屏廣告,每塊租金約1700元/年;每部電梯有3塊框架廣告,每塊租金約700元至800元/年;每部電梯有1塊電梯門貼紙廣告,每塊租金約800元/年。這就意味著,該小區每年每部電梯憑借電梯廣告,收入就在4000元左右。停車泊位收入則主要包括地上和地下,地上臨時車位對外經營,5元/小時,每天30元封頂;地下公共配套車位,月租金為400元至500元/個。根據小區業主與物業簽署的物業合同,該部分收入由業主與物業公司五五分成。

  記者近日走訪北京市10多個小區發現,這些小區的公共區域——電梯間、樓道內、小花園、樓體外墻、公告欄等處,都張貼或懸掛著各式各樣的商業廣告。隨意走進一個小區高層住宅樓的電梯間,觸目所及的是多個電梯廣告,記者粗略數了數,4個框架廣告、1個紙質廣告、1個電子屏廣告將電梯間的四面墻占滿了。

  在北京從事廣告行業的曾先生告訴記者,小區內的墻體廣告、燈箱廣告根據面積大小、廣告內容等,年收入至少在1萬元以上。

  記者還在現場看到,一些小區樓宇間的空地上安裝了不少自動飲水機、快遞柜、牛奶販賣機、礦泉水販賣機等。而根據目前的市場價,一般每臺快遞柜的租金在3000元至4000元/年,每臺礦泉水和牛奶販賣機租金約3000元/年。

  “在一些沒有業委會的小區,這些公共收費項目容易成為物業的隱性收入。這些隱性收入中,除了廣告費、占地費,還有不常見的寬帶入場費、通信基站收費等!崩钶x說,這些收入按理說都應歸全體業主所有,但實際上多數小區的公共收益都進了物業的收入賬目,且這部分收入十分可觀,有的甚至占到物業總收入的近三分之一。

  收益去向鮮有公示

  矛盾糾紛頻頻發生

  隨著小區公共收益水漲船高,對于收益的處置成了一個敏感問題。

  根據物權法第七十條規定,業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

  一些地區的物業管理規定也明確,小區配套設施場地租金及收費標準,由業主委員會與入住單位協商合同約定,未成立業主委員會的物業服務企業與入住單位協商合同約定,應當向全體業主公示征求意見,并定期將屬于全體業主的公共收益部分及必要開支進行公示。

  如《北京市物業管理條例》規定,物業服務人員應當在物業管理區域內顯著位置設置公示欄,如實公示、及時更新“上一年度公共水電費用分攤情況、物業費、公共收益收支與專項維修資金使用情況”,并且可通過互聯網方式告知全體業主。

  “一方面,業主需要知道收益的多少以及用在何處;另一方面,業主也要了解和判斷收益使用的合理性!北本┦新蓭焻f會物業管理法律專業委員會副秘書長秦亮平說。

  在記者走訪的10多個小區中,只有2個小區物業對公共收益收支明細進行了公示,3個小區物業能夠滿足業主查看賬目的需求。而那些未公示賬目的小區物業給出的解釋多半是“一般在第一季度公示,現在已經撤下來了”。

  記者注意到,目前小區公共收益的公示方式仍然以傳統的貼公告為主,新媒體如微信或QQ群、小程序、App等方式的應用程度偏低,這也使得不少居民不能及時了解公共收益去向。

  早在2021年3月,江蘇省消費者權益保護委員會針對12000多份樣本的一份調查報告顯示,小區公共收益等信息不透明、業主知情權得不到保障的現象極為普遍。

  調查數據還顯示,超過六成受訪者認為小區公共收益使用不夠合理,主要體現在“公共收益使用的決定權,主要掌握在物業手中”“使用金額與公共賬戶余額對不上”“物業公開的維修費用明顯高于市價”以及“物業總是先使用資金,而后通知業主”等方面。

  正因為如此,一些對公共收益比較了解的業主在接受記者采訪時稱,“即使有公示,真實性也難以判斷,倒不如不去關注,落個自在”。

  不過,隨著近年來業主維權意識逐漸提高,公共收益的使用往往成為物業糾紛的一個焦點。記者在中國裁判文書網以“物業+公共收益”為關鍵詞檢索發現,2016年相關文書約470條,2017年增至近780條,2018年躍升至近1500條,此后3年都達到3000條以上。

  今年9月,一則“小區物業拒交經營收入,業委會起訴追索137.5萬獲法院支持”的消息引發社會熱議。

  2012年9月至2021年2月,某物業公司一直為江蘇省南通市某小區提供服務。在服務合同到期前,物業公司將提供服務期間的多種經營收入、臨時停車費收入進行了審計并公示。2021年2月底撤場后卻遲遲未將上述收入交接給小區業委會,后者根據業主代表大會決議,決定提起訴訟,在扣除經營成本基礎上,向物業公司追索小區公共收益137.5萬元。

  法院審理認為,小區內的停車費及其他經營收入均屬于全體業主共有,物業公司理應將屬于該小區全體業主共有的收入交付給業主,其逾期支付構成違約,應承擔繼續履行、賠償損失等違約責任,判決支持小區業委會的訴求。

  細化收益管理規則

  探索新型監督方式

  根據相關法規,經營性收益的分配權和使用,決定權在業主大會,但召開業主大會必須要半數以上業主參加,實際操作難度大。如今許多小區,動輒上千住戶,業主們因為工作忙、怕麻煩、個人力量小等原因,無法形成有效監督。

  監督乏力,導致關于公共收益的最終使用不斷出現紛爭。采訪中,記者發現,一些業主出于“與其看不到一些東西,還不如發到手上踏實一點”的心態,提倡將收益用于發放福利;有的物業公司則認為,這筆錢可用于補充小區專項維修資金、改善共用設施設備,或者作為物業費的補貼。

  如何管好這筆賬,考驗社區基層治理智慧。對此,各地進行了積極探索。

  2019年7月,浙江省杭州市出臺物業經營性收支信息公示試點工作方案,要求業主委員會、物業服務企業把每個月的物業經營性收支項目、金額、摘要等錄入杭州市住保房管局的信息平臺,業主經實名認證后,可通過信息平臺查詢本人所在物業管理區域的經營性收支情況。與此同時,杭州在業主委員會相關工作制度(試行)中明確,原則上物業經營收益的50%以上應當用于物業公共部位、共用設備的維修、更新、改造或者補充物業專項維修資金。

  此后,多地在制定相關條例時也引導業主將經營性收益投向小區設施維護。

  今年9月,福建省住房和城鄉建設廳會同多部門出臺住宅小區公共收益管理辦法(試行),規定前期物業服務期間,物業服務企業可以根據《前期物業服務合同》約定住宅小區共有部分的經營管理事項,物業服務企業的經營管理費用支出不得超過公共收益的30%。業主大會成立后,經業主大會決定,業主委員會賬戶的公共收益可以用于維修和更新、改造住宅小區共有部分以及業主委員會工作經費等公共開支,也可以用于抵扣業主的物業服務費用、水電公攤費用以及業主大會決定的其他事項支出。

  一個月后,江西省住房和城鄉建設廳制定業主大會和業主委員會指導規則(試行),規定業主共有部分收益應當優先用于補充建筑物及其附屬設施的維修資金。業主共有部分收益應當單獨列賬。業主大會應當設立業主共有資金賬戶,共有資金賬戶由業主委員會管理。

  還有一些地方探索建立共管賬戶,規范保管、使用程序,讓小區公共收益更透明。

  今年9月,安徽省合肥市人民政府辦公室公布的《合肥市住宅小區物業管理條例(草案征求意見稿)》擬規定,住宅小區公共收益應當單獨列賬,接受業主監督。業主大會成立前,物業服務企業應當與鄉、鎮人民政府、街道辦事處設立公共收益共管賬戶;業主大會成立后,經業主大會同意,業主委員會可以與鄉、鎮人民政府、街道辦事處設立公共收益共管賬戶。

  在秦亮平看來,設立共管賬戶,單獨列賬,由物業去運營管理,相應的收益直接進入共管賬戶,扣除相應合理管理成本外,利潤按照約定比例分配。此舉既可以激發物業公司經營的能動性,又能很好地監督其收益和使用的情況,還有利于保障業主的共同權益,可以實現雙贏。

  秦亮平提醒,隨著小區使用年限增加,小區的配套設施會不斷老化,同時業主也會產生新的需求,但維修資金是有限的,所以通過公共收益來補充維修資金是比較科學的方式。物業管理條例第五十四條也規定,公共收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。在小區維修資金充裕的前提下,在業主大會授權的范圍內,利用公共收益給業主發紅包或日常用品等方式分享收益,也可以在一定程度上提高業主的積極性和小區的治理效能。

  為了更好地破解小區公共收益監管難題,秦亮平建議,各地還可以探索多種新型監督方式,如包干制,將小區的公共經營性收益整體打包給物業公司,由其支付固定的收益給業主,其自負盈虧;或者提成制,由物業公司組織招商經營,業主按照經營收益的一定比例向物業公司支付服務費,剩余的收益扣除合理成本外屬于業主共有。

  “陽光是最好的防腐劑,小區公共事務唯有公開透明才可以真正做到監管。無論是物業公司代管,還是業主委員會管理,或者物業公司與業主委員會共管,都應當依照法律規定定期將收支明細主動公示,接受業主的監督!鼻亓疗秸f,從業主的角度來說,也需增強公共收益權利意識,加強學習相關法律知識,依法維護自身權益。

  在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,小區公共收益不僅涉及賬目的規范和公開問題,其背后還有監管和規則體系完善等問題。要解決這些問題,既要從法律上對成立業委會提供更有力的支持,讓政府部門承擔更主動的角色,物業公司在業委會成立過程中履行更多強制性義務;同時又要讓小區公共收益的管理規則更加細化,如由政府部門統一制定公共收益公開的表格,對小區公共收益公開情況進行定期抽檢,對于隱瞞或篡改數據、侵吞業主利益的行為,須進行嚴厲處罰等;此外,還可以從公示方式上發力,如利用微信公眾號等新媒體平臺,將小區公共收益做好分類,由固定人員定期公布,保障業主的知情權。

  “有關部門只有進一步完善法規,從業委會組建、公共收益管理、違規懲治等方面不斷細化,不斷加大對業委會的支持力度和對物業公司的監管力度,才能在社區內形成更加均衡的治理模式,真正捍衛業主的合法權益,推進共治共建共享的基層治理!眹儡S進說。

  法治日報

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